越跌越买，这是价值投资者对地产股的信仰。从接近20港元一路跌到2港元，这还不算完，公募基金又来了个折上折——估值0.01港元。这样的地产股，你还敢有信仰吗?

华安基金17日公告，为客观反映基金公允价值，根据中国证监会相关规定，调整停牌股票估值。自8月15日起，华安基金对旗下“华安CES港股通ETF”持有的四只房地产开发和物业股，分别按照1.33港币/股、1.37港币/股、0.01港币/股、0.01港币/股进行估值。

这四只港股目前处于停牌中，停牌前股价分别为4.42港币/股、4.58港币/股、1.65港币/股、2.3港币/股。较停牌前股价，华安基金此次估值下调幅度分别为69.9%、70.09%、99.39%、99.57%。

四家地产商不管是在买房者还是投资者心中，一度都是明星级的存在。如今公募基金打出史上最惨烈的打折公告，不禁令人唏嘘。

楼市销售数据如地产股票一样悲催。2022年7月，全国楼市单月销售面积和金额同比增速为-28.9%和-28.2%，降幅分别较6月扩大10.6和7.4个百分点。6月短暂好转的销售势头戛然而止，7月商品房销售面积及金额单月环比增速分别为-49.1%和-45.4%。

从过去的规律看，楼市和股市一样，都具有买涨不买跌的特点。再加上当前疫情、房住不炒政策等因素影响，居民收入预期和楼市价格预期出现波动，楼市销售回暖难度较大。

房子卖不动，钱回不来，房产商也没有了过去大干快上的豪气。1-7月房地产开发投资累计同比-6.4%，较1-6月下降1个百分点;7月单月投资增速-12.3%，较6月下降2.9个百分点。7月百城土地流拍率走高至23.8%，而溢价率震荡下行至2.9%，土地市场热度整体仍处低位。

楼市拐点信号越来越明显，支撑楼市刚需论的逻辑基础——人口增长也出现拐点。2021年末中国人口规模为14.13亿人，相比2020年末增长了48万人，增幅持续下降。

根据Wind数据，2021年我国人口自然增长率(人口自然增长率=(年出生人口-年死亡人口)/年平均人口1000‰=人口出生率-人口死亡率)为0.34‰，较2020年下降1.1个千分点，创下1960年以来的最低值。

参考日韩等国家发展规律，人口增长拐点一旦出现，会呈现长期下行趋势，进而加剧社会老龄化。只值1分钱的地产股，包含了太多景气下行的预期。